Esclarecemos as principais questões que pautam os debates sobre vagas de garagem em condomínio nas assembleias e convenções internas.
Além de garantir conforto e segurança, as vagas de garagem em condomínio acabam sendo o centro de grandes debates nas assembleias dos edifícios.
A acomodação de veículos gera muitas dúvidas. E é por esse motivo que elaboramos este conteúdo, para que você entenda as regras que devem ser estabelecidas e quais direitos os moradores possuem.
Acompanhe!
Normas sobre vagas de garagem em condomínio
Por ser um constante motivo de conflito entre os moradores, foi estabelecida uma lei específica para o uso desse espaço.
Essas normas podem ser facilmente encontradas no regimento interno e na convenção do condomínio para que o síndico e cada condômino saibam o que podem ou não fazer em suas vagas.
Geralmente, são abordados os seguintes tópicos:
- Normas de segurança;
- Identificação para entrada do veículo;
- Possibilidade ou veto do aluguel de vaga (ou até mesmo se poderão ser vendidas);
- Penalidade por estacionamento em local indevido;
- Utilização do espaço por visitantes;
- Vaga dupla: guarda de dois veículos no mesmo ambiente;
- Datas e horários em que se pode ocupar a vaga para realizar mudanças;
- Responsabilidade sobre furtos e danos;
- Multas e advertências por uso indevido.
Senão houver regras sobre vagas de garagem de condomínio, é necessário convocar uma reunião de assembleia para elaborar essas normas. Sempre com base na realidade de cada conjunto residencial e no bom senso.
O que diz o Código Civil?
Antigamente, era comum a comercialização das vagas de garagem em condomínio a partir do aval da convenção condominial. Mas em 2012, foi instaurada a Lei Federal 12.607, onde é proibida a venda ou aluguel de vagas para não moradores.
Agora, é preciso ter autorização do condômino para alugar ou vender a vaga em questão. Essa aprovação deve ser concedida por meio de uma reunião de assembleia, com aval de dois terços dos moradores.
De acordo com a legislação citada:
Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Direitos dos moradores quanto às vagas de garagem em condomínio
Além do aluguel e utilização indevida das vagas, existem outros dois artigos do Código Civil que se referem aos direitos dos condôminos em relação ao pertencimento da vaga em propriedade comum e tais despesas.
Veja a seguir os dispositivos legais:
Art. 1.339 – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado;
2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.
Art. 1.340 – As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Como a divisão de vagas deve ser feita?
Ainda conforme o Código Civil, as vagas de garagem em condomínio devem ser divididas em:
1. Vaga autônoma
Possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. O que isso quer dizer?
Consiste na vaga privativa e de propriedade de uso exclusivo do proprietário. E se a convenção permitir, a área pode ser vendida e alugada de forma separada do imóvel.
2. Vaga vinculada
Não possui matrícula própria. Por também ser considerada propriedade individual e privativa, não pode ser vendida e muito menos alugada para outros moradores, de forma separada do imóvel principal (como um apartamento, por exemplo).
3. Vaga de área comum
Não pertence a nenhum morador. Sendo assim, os moradores têm apenas o direito de uso conforme normas internas do condomínio. Portanto é vetada a venda ou aluguel.
O que são áreas comuns e áreas autônomas de um condomínio?
O termo “área autônoma” envolve qualquer unidade habitacional – apartamento, chalé e flat – ou profissional, como loja, sala, escritório e conjunto.
Podemos entender como objeto de propriedade exclusiva.
Logo, a área comum é considerada objeto secundário da unidade autônoma, como alicerces, portaria, jardins, escadas, corredores e hall de entrada, por exemplo.
Com isso, cada condômino possui uma fração ideal da área comum, na proporção e medida de sua unidade autônoma. O uso exclusivo de áreas comuns é vedado por um só dos condôminos.
Como funciona o aluguel de vagas de garagem em condomínio?
A Lei Federal 12.607 determina que o condômino pode alugar sua vaga do estacionamento para seu vizinho. Isso se houver autorização da convenção interna do edifício.
Quando falamos de aluguel, é essencial ter um contrato firmado entre o locador e locatário. No documento, deve constar as seguintes informações:
- Finalidade do documento;
- Endereço do condomínio;
- Período de locação;
- Local da vaga;
- Valor combinado e detalhes sobre multas e juros.
É interessante destacar que o proprietário da vaga deve obter uma cópia do documento do veículo do locador.
É possível vender uma vaga? E quanto custa?
Tudo vai depender da decisão da convenção interna. Caso seja contrariada, o morador infringirá a lei.
Mas por outro lado – havendo a permissão dos responsáveis -, uma dúvida comum em torno da venda é o valor de uma vaga de garagem em condomínio.
Não existe uma regra ou legislação que defina isso, mas é recomendado levar em conta o valor do imóvel.
Pense na seguinte condição: se a unidade do condomínio custou R$ 30 mil, é rentável cobrar 1% sobre o montante total pago pelo espaço. Assim sendo, torna-se uma boa alternativa recolher R$ 300 de aluguel da acomodação do veículo.
Quantas vagas devem ser reservadas para pessoas com deficiência?
Não há obrigatoriedade da reserva de vagas especiais para idosos. Entretanto, cada município tem suas regras para lidar com a acessibilidade de pessoas com deficiências físicas ou com mobilidade reduzida.
Prédios que possuem até 100 vagas de garagem em condomínio não precisam resguardar áreas específicas para portadores de necessidades especiais, segundo o Código de Obras do Município de São Paulo.
No entanto, acima de 100 vagas é importante que exista 1% dedicada aos portadores de necessidades para estar em conformidade com as exigências inseridas no Estatuto da Pessoa com Deficiência.
De que maneira é feita a demarcação de vagas?
Na constituição de um condomínio é preciso que na primeira assembleia seja debatido o modo da demarcação das vagas. Entre as formas mais tradicionais, estão:
Fixa: cada morador tem a sua vaga firmada, de modo irreversível. Essa questão é determinada com sorteio de vagas ou por determinação da planta do imóvel.
Rotatória: pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Consiste em qualquer morador poder estacionar em qualquer vaga, desde que o espaço esteja vazio. Além disso, é comum ser realizado um rodízio para a troca periódica de lugares.
Sorteio de vagas de garagem em condomínio
Novamente nos deparamos com a importância das reuniões da assembleia, pois é nela que será definida a demarcação (fixa ou rotatória) das vagas de garagem em condomínio.
A decisão precisa ser tomada em conjunto, com aprovação de dois terços dos condôminos. Antes de tudo, é essencial levar em consideração as necessidades dos idosos e dos portadores de necessidades especiais.
Para garantir a harmonia em momentos como esse, vale conceder as vagas por meio do senso comum. Você deve estar se perguntando como o sorteio deve ser feito, a gente te explica!
Primeiramente, é necessário informar os números e posições das vagas para que então sejam lançados em um sistema eletrônico de sorteio ou ainda, de modo tradicional como o bingo, por exemplo.
Lembrando que, nada impede dos moradores troquem entre si as vagas sorteadas ao final do sorteio.
Evite o uso indevido da vaga!
As vagas de garagem em condomínio servem apenas para uma finalidade: guardar veículos ou motocicletas. O síndico deve barrar quando percebe que algum condômino está usando o espaço como depósito.
Além de prejudicar a segurança dos moradores, o objeto deixado na vaga pode ser elemento suficiente para ocorrer acidente e ainda, servir como razão principal para o condomínio ser processo por negligência.
Sem contar que uma garagem desorganizada desvaloriza muito o imóvel e passa a impressão errada para futuros compradores.
Por isso, é importante que tanto o síndico quanto os moradores respeitem tais exigências estabelecidas pela convenção para garantir a satisfação de todos.